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物業管理實用法律知識300問

【作　者】：曹文澤、任自力編

【叢編項】：法律新知與應用指南

【裝幀項】：平裝 32 / 237

【出版項】：法律出版社 / 2008年

【ISBN號】：9787503682438 / 7503682434

【原書定價】：￥20.00　有2家書店打折銷售

【主題詞】：經濟－經濟法－其他法律法規

書籍介紹

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【圖書簡介】
　　本書共分9部分。第1～7部分以簡明問答的形式介紹了物業管理中的280個常見法律問題，依次為：物業管理基本知識，前期物業管理階段需要關注的物業管理事項，業主、業主大會及業主委員會，物業服務企業的選聘和解聘，物業服務和費用，專項維修資金與商品住宅共用部位、共用設施維修基金，物業使用和維護。第8部分是物業管理方面的20個代表性案例及其深入法律分析。第9部分的附錄中則列出了我國現行物業管理方面的常用法律法規及部門規章清單及《物業管理條例》的內容。本書內容既可作為廣大業主進行物業維權的行為指南，也可作為房地產開發企業、物業管理公司及其從業人員依法進行物業管理和服務的日常手冊，對于從事房地產開發與物業管理法律服務的人員、對房地產法感興趣的法學專業本科、研究生及研究人員而言，本書也具有較高的參考價值。

【本書目錄】
一、物業管理基本知識
1．什么是物業? 1
2．什么是物業管理? 2
3．為什么會產生實施物業管理的需求? 2
4．為什么說購房者提前關心物業管理是十分必要的? 3
5．現代物業管理與傳統的房屋管理有何區別? 4
6．物業服務企業對居住小區的常規性、公共性物業服務應包括哪些內容? 5
7．物業服務企業提供的針對性的專項服務和委托性的特約服務包括哪些內容? 6
8．開發商是否必須通過招投標方式選聘物業服務企業? 6
9．業主不聘請專業的物業服務企業，自行管理小區物業可以嗎? 7
10．購房時應注意哪些物業管理事項? 8
二、前期物業管理階段需要關注的物業管理事項
11．什么是前期物業管理? 9
12．為什么要由開發商選聘前期物業服務企業? 9
13．開發商在業主大會、業主委員會成立前須履行哪些義務? 10
14．何謂前期物業服務合同，其有效期限有多長?可以口頭達成前期物業服務合同嗎? 11
15．前期物業服務合同的效力如何?為什么業主不能對期物業服務合同說“不”? 11
16．前期物業管理服務合同不能拒絕，如果業主認為前期物業管理服務合同的內容不合理怎么辦? 12
17•前期物業服務合同一般應該包括哪些內容? 13
18•開發商應該通過什么方式選聘前期物業服務企業? 14
19•開發商代替物業服務企業在《物業服務合同》上簽字蓋章的行為是否有效? 14
20•前期物業管理招投標應該按照哪些程序進行? 14
21•房地產行政管理部門對選聘物業服務企業有哪些權力? 15
22•前期物業管理與一般物業管理的區別體現在哪些方面? 16
23•什么是前期物業服務企業接管驗收物業的義務?具體包括哪些內容? 17
24•為什么說前期物業管理是對物業服務企業的“試用期考察”? 18
25．前期物業管理的作用體現在哪些方面? 1 9
26•什么是“臨時管理規約”?為什么要由開發商制定“臨時管理規約”? 19
27•“臨時管理規約”是物業買賣合同的組成部分嗎? 20
28．“臨時管理規約”主要包括哪些內容? 21
29•業主是否可以到辦理人住手續時再看“臨時管理規約”? 22
30•業主或建設單位違反“臨時管理規約”怎么處理? 22
3l•“臨時管理規約”和“管理規約”有何區別? 23
32•開發企業制訂的房屋買賣合同中有關物業管理的內容購房人為什么不能隨意修改，是不是霸王條款? 24
33•房屋買賣合同中約定的物業服務費、服務內容和質量等在什么階段實行? 24
34•《物業管理條例》為何規定建設單位對于“臨時管理規約”承擔說明義務? 24
35•如何看待建設單位在廣告中承諾“買方免前期物業服務費”的問題? 25
36•開發商濫用“臨時管理規約”制定權怎么辦? 26
37•“臨時管理規約”怎樣才能對業主產生拘束力? 26
38．開發商對“臨時管理規約”的說明義務具體包括哪些內容?27
39．前期物業服務合同內容是否應該訂人物業買賣合同? 27
三、業主、業主大會及業主委員會
40．什么是業主? 29
41．何謂物業使用人? 29
42．已實際居住但未獲產權之前，買受人是否為業主? 30
43．未獲產權的“業主”是否需交納物業服務費? 30
44．在商品房出售之前，開發商是否為業主大會成員? 31
45．業主主要享有哪些權利? 31
46．業主對物業服務企業履行物業服務合同情況進行監督時應該注意哪些問題? 32
47．有些業主認為既然交納了物業服務費，就有權對物業服務企業的職員的行為進行懲罰，這種想法對嗎? 32
48．有業主認為，業主對物業服務企業財務有監督的權利，那么業主個人隨時都可以檢查物業服務企業的賬簿，這種想法對嗎? 32
49．業主應履行哪些義務? 33
50．業主與物業服務企業之間的平等民事關系是如何體現的? 33
5 1．什么是業主大會?一般而言，業主大會的議程有哪些? 34
52．業主是否可共同履行業主大會、業主委員會職責? 35
53．如何劃分物業服務區域? 35
54．同一物業小區內可以存在兩種物業收費標準嗎? 36
55．第一次業主大會或業主代表大會應該在什么時候召開?費用開支由誰承擔? 36
56•業主大會成立要經過哪些步驟? 37
57．業主有權提議召開業主大會會議嗎? 38
58．業主有權自發籌備首次業主大會嗎? 39
59.第一次業主大會的召開應當按照怎樣的程序進行? 40
60•業主大會以什么形式召開?召開業主大會應該注意哪些事項? 40
61．業主大會一定是定期召開的嗎?什么情況下可以召開臨時會議? 4l
62．業主大會的成員如何構成?業主大會具有何種法律地位? 4l
63．業主大會的議事規則主要應該規定哪些內容? 42
64．非業主能否參加業主大會? 43
65．《物業管理條例》中規定的應由業主共同決定的事項包括哪些? 43
66．《物業管理條例》中對于業主大會的形式和表決規則是如何規定的? 44
67．一人在一個物業服務區域有多套物業或者多人共同購
買一套物業在首次業主大會上如何表決? 44
68．什么是業主委員會，與業主大會是什么關系? 45
69．什么時候成立業主委員會?業主委員會具有何種法律地位? 46
70．第一屆業主委員會是如何組建的?有哪些組建方式? 46
71．分期開發的同一個小區是否可以成立幾個不同的業主委員會? 47
72．業主委員會職責有哪些? 48
73．業主委員會章程一般應該包括哪些主要內容? 48
74．業主委員會成立是否需要備案和備案時需提交哪些材料? 49
75．業主委員會會議召開的條件和要求有哪些? 49
76．業主大會、業主委員會的決定效力如何? 50
77．業主大會、業主委員會作出的決定須滿足哪些條件才具有有效性? 50
78．業主可共同履行業主大會、業主委員會職責嗎? 5l
79．業主大會或業主委員會不遵守法律、法規、“管理規約”，或者不依據法定程序作出某些決定，損害了業主的合法益，怎么辦? 51
80．廣告牌燈光照射致使業主無法得到正常的休息，但這是通過業主大會表決決定在這個位置設置的，該怎么辦? 52
81．小區業主代表大會制定的章程對外是否具有法律效力法院能否將其作為判決的依據? 53
82．具備什么條件的業主才能當選為業主委員會委員? 53
83．業主拖欠物業服務費還能否參選業主委員會? 53
84．業主委員會委員中能否有非業主委員? 54
85．什么情況下業主委員會委員資格終止? 54
86．業主委員會的日常工作主要有哪些? 55
87．業主委員會的辦公經費及場所如何解決? 55
88．業主委員會設立、變更的登記手續應該在多長時間內辦理? 56
89．業主委員會辦理注銷登記的情形有哪些? 56
90．業主委員會注銷前應當注意辦理哪些事項? 57
91．業主委員會任期屆滿后不能及時換屆怎么辦? 57
92．業主委員會委員在任期中因缺額人數超過委員總數一半以上或其他原因不能正常履行工作的，應怎么辦? 57
93．何謂“管理規約”? 58
94．業主如果認為“管理規約”不滿意可以說“不”嗎? 58
95．“管理規約”對承租人有約束力嗎? 59
96．“管理規約”規定哪些內容? 59
97．“管理規約”中關于違反“管理規約”時可以罰款的規定合法嗎?可以以什么方式對違反約定的業主或物業使用人進行金錢處罰? 60
98．業主、業主委員會與物業服務企業是什么關系? 60
99。業主大會、業主委員會與居民委員會之間有什么樣的法律關系? 61
四、物業服務企業的選聘和解聘
100．業主應該如何選擇物業服務企業? 62
101．從事物業管理活動的物業服務企業必須具有法人資格嗎? 63
102．怎樣識別物業服務企業的資質等級? 63
103．不同等級物業服務企業在投標項目級別權限上有哪些差別?超越資質經營的須承擔什么法律后果? 66
104．我國各級房地產行政主管部門對物業服務企業的資質管理實行分級審批權限是如何規定的? 66
105．物業服務企業在物業管理過程中，享有哪些權利? 67
106．物業服務企業在物業管理過程中，應履行哪些義務? 68
107．什么是物業管理招標投標? 68
108．物業管理開展招投標應遵循什么原則? 69
109．物業管理項目的招投標應按照什么程序進行? 70
110．物業管理服務招投標過程中應注意哪些問題? 7l
11 1．業主委員會通過招標方式更換物業服務企業之前，應
當就哪些事項形成決議? 72
112．業主委員會招標前，是否需要備案 73
113．業主委員會組織招標過程中，如何保證廣大業主的知情權? 73
114．業主委員會通過招標方式更換物業服務企業的，應當提前多少天告知原物業服務企業?業主委員會招標應當何時完成? 73
115．業主委員會通過招標重新選聘物業服務企業后，應當
如何組織新老企業的交接? 74
116．業主委員會可以因為哪些因素炒掉物業服務企業? 74
117．提前解聘物業服務企業的情形有哪些? 75
11 8．合法解聘物業服務企業要遵循哪些程序? 76
五、物業服務和費用
119．物業服務合同的性質? 77
120．什么是前期物業服務合同與普通物業服務合同? 77
121．一個物業服務區域是否可以聘請兩個或兩個以上物業服務企業? 78
122．物業服務企業與業主未簽訂書面物業服務合同，發生糾紛怎么辦? 79
123．物業管理是否適用《消費者權益保護法》? 80
124．如果說業主是適用《消費者權益保護法》保護的消費，主要體現在哪些方面? 8l
125．物業服務合同應該包括哪些主要條款? 8l
126．《物業管理條例》明確規定“給業主造成損失的，依法承擔賠償責任”的情形主要有哪些? 82
127．物業管理服務能轉委托給別人嗎? 83
128．物業服務企業未經業主的同意，擅自將物業服務委托給其他企業是否合法? 83
129．若物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務事項一并委托給他人的，要承擔怎樣的法律后果? 84
130．《物業管理條例》對物業服務企業對于轉托部分專業性服務的受托企業或個人資質有何要求，違反規定的要承擔什么法律后果? 84
131．物業服務企業是否享有物業管理用房所有權? 85
132．未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途要承擔怎樣的法律后果? 85
133．物業服務企業的職責是什么，其服務范圍包括哪些內容? 86
134．業主房款未還清，物業服務企業有權停水停電嗎? 87
135．對業主違反“管理規約”或“臨時管理規約”的行為，物業服務企業是否有權進行制止? 88
136．物業服務企業在公共秩序維護服務方面有哪些職責? 對業主人身和財產損害，是否應承擔責任? 88
137．物業服務區域范圍內發生治安案件，物業服務企業應當如何處理? 89
138．物業服務企業將物業管理的部分專項服務委托給專業公司是否需要征得業主同意?90
139．物業服務合同終止后物業服務企業還應履行哪些義務? 90
140．在物業管理過程中，業主是否可以放棄物業管理服務? 91
141．物業服務企業能否有權發布如下禁止性的規定、義務的規定：禁止飼養寵物、禁止在園栽種花卉、樹木業主門窗裝飾、裝潢必須一致；業主機動車12點后不能進出小區等? 92
142•與物業服務企業簽訂服務合同的業主委員會，在選舉產生后未經登記備案，該合同是否能作為收取物業費的依據? 93
143•我們如何應對物業服務企業亂收物業服務費的問題? 93
144．物業管理收費應遵守哪些原則? 94
145．物業收費標準是怎樣制定的? 95
146．物業管理收費應按照哪些規定交納? 96
147•如何監督物業服務企業收費，可以采取哪些形式? 98
148．物業管理收費分為幾大類? 99
149•物業管理收費由哪些項目構成?有哪幾種定價方式 99
150•物業服務企業增加物業管理收費項目或者提高物業管
理收費標準，業主是否可以拒交物業服務費? 101
151．物業收費監督管理部門有哪些? 1 02
152．物業收費的形式有幾種? 102
153•業主或業主大會是否可以聘請專業機構對物業費用進行審計? 102
154．物業收費所包含的具體項目有哪些? 103
155•國家有哪些規定是為規范物業服務企業收費而制定的? 103
156．物業服務企業是否可以代收水電費? 104
157-物業服務費是否隨著物業產權人的變更而變更? 104
158•業主拖欠物業服務費的滯納金計算標準如何確定? 105
159．依法催交物業服務費用如何注意訴訟時效? 106
160•業主欠交物業服務費時，物業服務企業能否采取斷電、斷水等手段? 108
161•在物業服務合同中約定“物業服務企業對在管理過程中給業主造成的損害不承擔任何賠償責任”的條款是否有效? 108
162•物業服務企業在管理小區過程中，業主委員會能否對物業服務企業的工作方式提出強制性要求? 109
163•業主能否與物業服務企業就物業費的收取進行討價還價? 109
164．業主欠交物業服務費，物業服務企業能否限制其進出物業區域? 110
165．業主欠交物業服務費時，物業服務企業能否對業主罰款? 110
166．業主沒交物業費，家被水淹了怎么辦? 111
167．經濟適用住房小區如何交納物業服務費? 111
168．普通住宅如何交納物業服務費? 112
169．怎么交納公房。安居房出售后的物業服務費用? 113
170．高檔住宅、非住宅類物業的物業服務收費如何確定? 113
171．出租房屋時，物業服務費用由誰來交納? 113
172．物業服務企業幫助業主出租房屋能否收取中介費? 1 14
173．物業服務企業是否可以一次預收多年的物業服務費? 115
174．業主裝修房屋時，是否應當事先告知物業服務企業? 116
175．裝修時業主是否要交納裝修押金和裝修服務費? 116
176．物業服務企業是否有權收取裝修押金和裝修管理費? 116
177．業主可以以房屋質量有問題為由拒交管理費嗎? 117
178．因房產開發遺留問題產生糾紛可以拒交物業服務費嗎? 118
179．物業服務企業從何時開始向業主收取物業服務費? 118
180．物業服務企業代收費用收取手續費的做法對嗎? 118
181．小區的電梯收費如何確定? 119
182．首層住戶繳納電梯費是否合理? 119
183．低層住戶也應交納電梯費嗎? 120
184．居民應該交納哪些垃圾處理費用，如何交納? 121
185．電梯的維修和養護應由誰來負責? 122
186．公共區域的照明費如何分攤? 122
187．物業服務區域內，物業服務企業能否把車位向外開放收取停車費? 122
188．物業服務企業對物業管理范圍的停車費一般按什么標準收取?物業服務企業是否有權適時變更? 123
189．有車位沒買車也要交費是否合理? 123
190．物業服務企業收取停車管理費后，對車輛應當負何種責任?123
191．管理區域業主車輛被盜或損壞，物業服務企業是否應當承擔責任? 124
192．業主在非指定停放場所停放自行車，發生了丟失或者
毀損情況的，物業服務企業是否應承擔賠償責任? 125
193．業主因在小區內丟失財物能否拒交物業費? 125
194．小區內的保安監守自盜，物業服務企業是否應向業主承擔賠償責任? 126
195．小區保安可以查驗業主及其親友的身份證嗎? 126
196．物業服務企業的服務質量依據什么標準來評價? 127
197．物業服務和收費“質價不符”原因主要有哪些? 127
198．業主不認可物業服務企業提供的物業管理服務時應該如何處理? 128
199．業主沒有住買下的房屋，是否可以不交物業服務費? 128
200．房地產開發商承諾的配套設施沒有如期兌現，拒交物業服務費是否合理? 129
201．物業在未出售或出售過程中，房地產開發商不交物業服務費，人住業主應該如何應對? 129
202．部分業主不交物業服務費，怎么辦? 130
203．有人認為部分業主不交物業服務費，應該由物業服務企業催交，不關業主委員會的事，這種認識對嗎? 130
204．物業服務企業和業主對物業費收取存在爭議，一般可以通過什么途徑解決? 131
205．如何解決物業服務糾紛? 131
206．在物業服務合同履行過程中，出現一方違約的情況，另一方可以采取哪些措施? 132
207．物業服務企業是否只對業主而無需對物業使用人負責? 133
六、專項維修資金與商品住宅共用部位、共用設施維修基金
208．什么是物業專項維修資金? 135
209．建立物業專項維修資金的法律依據是什么? 1 35
210．什么是商品住宅共用部位、共用設施設備維修基金? 136
213．專項維修資金和物業服務費有什么區別?一看是臺屬于重復征收? 137
214．專項維修資金的來源? 138
215．維修基金如何繳納? 139
217．業主何時可以取回專項維修資金? 140
218。專項維修資金的用途是什么? 141
219．業主專項維修資金的交納標準是什么? 142
220．物業服務企業有權管理建筑物及其附屬設施的維修資金嗎? 143
221．業主買房時歸集起來的維修資金由誰代為管理? 143
222．小區里公有住房出售后要建立專項維修資金嗎? 144
229．支用維修資金時按什么原則分攤費用? 147
231．擅自挪用專項維修資金的，應當承擔什么法律后果? 148
232．職工出售已購公有住房，已交納的維修基金能要回嗎? 148
七、物業使用和維護
233．物業服務企業對業主的哪些違規行為有權制止? 150
234．物業服務區域內公共建筑和共用設施的用途能否改151
236．物業服務區域內的道路和場地等可以被隨便占用、挖掘嗎? 152
237．業主、物業服務企業能否擅自占用物業共用部位、共用設施設備? 152
238．業主、物業服務企業能否利用物業共用部位、共用設施設備進行經營? 152
239．業主能否不按規定或約定封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚? 153
240．業主是否可以占用公共樓道? 153
241．小區內的底層住戶可以私自開設小賣部嗎? 153
242．業主將物業進行租賃時如何辦理相關手續? 154
243．簽訂物業租賃合同一般應當包括哪些條款? 155
244．物業租賃期間，物業出租方享有的權利和應當履行的義務包括哪些? 155
245．物業租賃期間，物業承租方應當享有的權利和履行的義務包括哪些? 156
246．物業租賃期間，可以導致租賃合同的變更與終止的情況包括哪些? 157
247．誰應對業主家中漏水承擔責任? 157
248．在小區大堂內摔傷，誰是責任主體? 158
249．因使用小區電梯而發生的事故應當如何處理? 159
250．業主在小區的電梯內遭歹徒襲擊，能否請求物業服務企業承擔賠償責任? 160
251．業主在小區內被害身亡，能否請求物業服務企業承擔賠償責任? 161
252•廣告牌被臺風刮倒，砸傷人、砸毀財物造成損失該由誰負責? 161
253．對于業主共有的房屋，物業服務企業能否將其出租? 162
254．開發商能否隨意更改小區的名稱? 162
255．開發商能否隨意更改小區的規劃? 162
256．《物業管理條例》是如何防止開發商、物管互相“扯皮”的? 162
257．物業服務企業能否出租小區的外墻? 163
258．業主是否可以利用小區空地搭建車棚? 163
259．物業服務企業能否出租小區管理用房? 164
260．業主能否將住宅改為經營性用房? 164
261．屋頂、外墻廣告收益能全歸物業服務企業嗎? 164
262．如果業主要轉讓房屋，還能繼續享用以前交納的公共維修基金嗎? 165
263．小區內的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設施設備由誰負責維護? 165
264．小區的電梯出了問題由誰承擔維修責任? 165
265．小區的附屬設施對業主造成了損害，責任由誰承擔? 166
266．房屋裝修時出了質量問題，什么樣的證據才有效? 166
267．房屋裝修后，空氣質量超標，業主怎么辦? 167
268．物業服務企業能否進人居民住宅進行維修活動? 167
269•物業服務企業幫助業主更換維修物件，出現質量問題，業主能否向物業服務企業要求賠償? 168
270．為什么要規范房屋裝飾裝修行為? 169
271•業主裝修房屋必須接受物業服務企業的監督和管理嗎? 170
272•業主裝飾裝修房屋，需要與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理服務協議嗎? 170
273•住宅室內裝飾裝修禁止行為有哪些? 1 70
274•業主裝飾裝修房屋過程中，物業服務企業能否進行人戶檢查? 171
2 75•住宅室內裝飾裝修的施工時間如何規定? 171
2 76•應如何處理住宅室內裝飾裝修垃圾? 171
277業主如何對裝修后的房屋進行竣工驗收? 172
278•住宅室內裝飾裝修工程的保修期有多長時間? 176
239•小區建身隊擾民，業主和物業服務企業該如何處理? 177
280•小區會所不兌現，開發商和物業服務企業二者之問應該由誰承擔責任? 177
八、物業服務20個經典案例分析
案例一業主委員會是否有權決定物業服務費的收取標準 179
案例二物業服務企業亂收費糾紛 183
案例三物業服務合同糾紛是否適用《消費者權益保護法》 186
案例四業主欠繳物業費，物業服務企業是否有權停水停電 1 88
案例五違反“規約”引發的訴訟糾紛案 190
案例六物業服務企業對物業使用人是否具有處罰權 193
案例七收取車輛管理費后私家車丟失，物業服務企業應否賠償 195
案例八進門發放出入證，車輛丟失物業服務企業應否負責 197
案例九汽車擋風玻璃被砸，物業服務企業是否承擔賠償責任 199
案例十業主在小區內遇害，物業服務企業是否承擔賠償責任 202
案例十一安裝設施不當，物業服務企業應對扎傷女童負責 204
案例十二裝修導致滲、漏水，物業服務企業是否承擔責任 206
案例十三大廈窗戶玻璃墜落傷人，業主與使用人是否共同賠償 208
案例十四兒童引爆“香蕉水”，物業服務企業是否應負保管不善之責任 211
案例十五滲水使業主受損，開發商和物業服務企業是否有責 213
案例十六物業服務企業轉托部分管理事項后，如何承擔法律責任 215
案例十七建設單位是否享有物業管理用房所有權 217
案例十八物業服務企業擅自處分小區共用部分侵權案 219
案例十九難人小區，物業服務企業訴業主委員會違約 222
案例二十開發商與物業服務企業承包合同糾紛案 224
九、附錄
附件1物業管理條例 226
附件2物業管理其他相關配套法律法規及政策清單 235

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